Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней

Виды договоров аренды жилой недвижимости — soluciones de inteligencia financiera sl

Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней

В Испании применимы различные виды договоров аренды жилой недвижимости, в зависимости от ее назначения, и каждый из них имеет свои особенности.

Собственникам сдающим в аренду необходимо быть ознакомленными с характеристиками каждого из видов аренды, завися от этого не только юридическая безопасность собственника и его права и обязанности по отношению к арендатору, но также и объём обязанностей перед администрацией и особенности налогообложения. Наиболее распространёнными видами договоров аренды жилой недвижимости являются:

  1. Аренда жилья (Arrendamiento de vivienda).
  2. Сезонная/краткосрочная аренда (Arrendamiento de temporada).
  3. Туристическая аренда (Arrendamiento de uso turístico).

1. Аренда жилья.

Это договор или соглашение между арендодателем – собственником недвижимости и арендатором, которым первый передает право пользования жильем второму, для которого арендуемая недвижимость будет являться постоянным/основным местом проживания.

До марта 2019 года законодатель предоставлял арендатору, при условия выполнения ним своих обязательств по договору, право проживать не менее 3 лет, автоматически продеваясь договор аренды по истечении каждого годового периода.

По договорам аренды жилья подписанным после 6 марта 2019 года, согласно изменениям в Законе 29/1994 о Найме Городской Недвижимости (Ley de Arrendamientos Urbanos, далее LAU), утвержденным Королевским Законодательным Декретом 7/2019 от 1 марта, сейчас этот срок составляет:

– если собственник недвижимости физическое лицо – МИНИМУМ 5 ЛЕТ

– если собственник юр. лицо – МИНИМУМ 7 ЛЕТ

Т.е. договор аренды автоматически продлевается по окончании каждого годового периода, за исключение случаев, в которых арендатор известит собственника о своем нежелании продлевать договор аренды (срок предусмотренный законом – минимум за 30 дней до истечения очередного годового периода).

По истечении срока 5 лет (или 7 лет в случае собственника- юр лица), если ни одна из сторон не известит другую как минимум, для собственника за четыре месяца до окончания срока, и для арендатора за 2 месяца, о своем нежелании продлевать договор аренды жилья, он ПРОДЛЕВАЕТСЯ АВТОМАТИЧЕСКИ И В ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ДЛЯ СОБСТВЕННИКА ПОРЯДКЕ НА ПЕРИОД СЛЕДУЮЩИХ 3 ЛЕТ.

РАСПОСТРАНЕННОЙ ОШИБКОЙ СОБСТВЕННИКОВ в целях обезопасить себя от невозможности расторгнуть договор ранее установленного законом срока, является подписание договоров аренды жилья сроком менее чем на год, например на 11 месяцев, ЭТО ТАКЖЕ НЕОСМОТРИТЕЛЬНО КАК И БЕЗПОЛЕЗНО, если арендатор пожелает настаивать на продлении срока аренды – имеет на то полное право, и собственник не сможет ему воспрепятствовать, так как определяющим фактором является не срок аренды а ее назначение, то есть если из договора свидетельствует что речь идет о аренде жилья, то есть места, которое будет является для арендатора постоянным/основным жилищем, это означает что на него распространяется действие вышеуказанных положений законодательства защищающих арендатора в отношении минимальных сроков, так как речь идет о удовлетворении одной из основных потребностей человека – в жилище/крове над головой. Этот критерий многократно подтвержден обширной судебной практикой.

В этих целях для собственника применим следующий вид договора аренды:

2. Сезонная/краткосрочная аренда (Arrendamiento de temporada).

При таком виде аренды, арендатор удовлетворяет потребности в проживании на определенный период времени, продолжительность которого согласована в договоре самими сторонами и без возможности применения указанного выше минимального срока, определенного законодателем. Счет может идти на месяцы или годы, также предусматривать продление, заключаясь договор для проживания на период, например учебы, работы в этом населённом пункте, в связи с разводом, для отдыха и т. д.

Как было упомянуто, срок договора сам по себе не является определяющим фактором аренды недвижимости в качестве жилья или сезонной аренды, определяясь в зависимости от того, нужна эта недвижимость арендатору как постоянное/основное, или же временное жилище.

Поэтому, что бы не возникало проблем с интерпретацией, в тексте договора следует указать что идет речь о сезонной аренде, или не являющейся арендой жилья:

1) В связи с переездом: по работе, учебе, после развода и т.д.

2) Для времяпровождения и отдыха: курортный сезон, сезон рыбалки, летний сезон или зимний сезон, проведение отпуска.

Настоятельно рекомендуем, чтобы в контракте было указано:

– Адрес постоянного места проживания арендатора и если он прописан по нему.

– Мотив временной аренды, и как можно более подробно. Например, если это в связи с работой, указать срок трудового договора.

– Что недвижимость НЕ сдается в аренду с целью удовлетворения потребности арендатора в постоянном жилье.

Кроме того, следует иметь в виду, что в случае если арендатор оформит прописку (empadronamiento) по адресу сдаваемой в аренду недвижимости, получив при этом Certificado de empadronamiento, и на его имя будут переоформлены договора жилищных услуг (вода, электричество, телефон и т. д.), данные обстоятельства при отсутствии грамотно отредактировонного договора с учетом вышеперечисленных рекомендаций, могут свидетельствовать о том, что по факту это аренда жилья.

Несмотря на вышесказанное, важно подчеркнуть, что прописка (empadronamiento) является правом и обязанностью, регулируясь ее предоставление каждым отдельным муниципалитетом,  во многих из них заявитель обязан представить либо договор аренды, либо договора жилищных услуг (вода, электричество и т. д.). Во многих муниципалитетах, если заявитель является арендатором, требуется согласие владельца-арендодателя.

В этом последнем случае, если собственник не желает давать согласие на прописку арендатора, последний может запросить в мэрии Volante de empadronamiento, являющийся информативным документом, подтверждающим место проживания в данное время, но не свидетельствуя о постоянном проживании.

Volante de empadronamiento действителен для оформления документов личности, регистрации транспортных средств, зачисления детей в учебные заведения, оформления социальных пособий, по безработице, и иных действий, при которых Certificado de empadronamiento не требуется.

 3. Туристическая аренда (Arrendamiento de uso turístico). 

Аренда туристической недвижимости заключается в передаче во временное пользование жилища, имеющего мебель и необходимые для проживания предметы обстановки, позволяющие его немедленное использование, и предлагаемого или рекламируемого по каналам туристических предложений на платной основе, и на которую распространяется нормативное регулирование туристического сектора Автономного Сообщества на территории которого недвижимость расположена.

До 2013 года не было различий между описанной в пункте 2 сезонной арендой и туристической, будучи обе подчинены положениям Закона О Аренде Городской Недвижимости (LAU).

С вступлением в силу Закона 4/2013, de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas, были внесены изменения в LAU, статья 5 которого исключила из сферы влияния данного закона туристическую аренду, передав компетенцию нормам, регулирующим туристический сектор, и Автономным Сообществам.

Практически все Автономные Сообщества разработали свои обязательные к исполнению нормативные правила, систему контролей и санкций за их неисполнение, которые необходимо знать и соблюдать каждому собственнику.

В следующих публикациях остановимся подробно на реквизитах предъявляемым к туристической аренде, регистрации туристической недвижимости, формах ведения деятельности и требованиях к отчетности, расскажем в каких случаях возникает НДС и когда применяется та или иная его ставка, плюсах и минусах ведения деятельности с НДС и т.д.

Ознакомьтесь с нашими услугами по исполнению налоговых обязательств владельцев испанской недвижимости и ведению отчетности по доходам от аренды. Если у Вас возникнут вопросы по обязательствам и отчетности в связи с владением недвижимостью и сдачей в аренду, мы в Вашем распоряжении что бы предоставить исчерпывающий и аргументированный ответ.

Подробнее о наших услугах

Источник: https://iqsolution.net/dogovora-arendy-nedvizhimosti-v-ispanii/

Глазами арендодателя: как составить «сильный» договор — CRE

Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней

Советы юристов

Быть владельцем арендного бизнеса — это мечта многих, пассивный доход без хлопот. Но сдача помещения/здания под офис, магазин будет приятным и необременительным занятием для владельца, только если правильно составлен договор аренды. В противном случае, зарабатывать будут на вас. Как это бывает, разберемся далее в статье.

Как заставить арендатора делать ремонт в конце срока аренды, компенсировать «несуществующие» элементы отделки и скорейшим образом с ним расстаться при задержке платежа? Разберемся, какие злоупотребления допускают стороны на практике, пользуясь невнимательностью своего контрагента.

К этой статье я прикреплю образец договора, который я считаю «эталонным» в плане защиты интересов арендодателя и расскажу почему.

См. шаблон договора аренды коммерческой недвижимости

Срок договора аренды

По ГК договоры аренды классифицируются на краткосрочные (в т.ч. в которых срок не указан) и долгосрочные (1 год и больше). Отличие первой категории в том, что краткосрочные договоры не подлежат государственной регистрации. Это означает, что со стороны государства договор никто не проверяет, следовательно, стороны сами отвечают за юридическую корректность сделки.

Зачастую краткосрочные договоры используют для того, чтобы «замаскировать» долгосрочный договор, чтобы избежать бюрократических формальностей.

Тем более важным выглядит вопрос, чтобы в договоре был правильно прописан предмет, отдельные условия и ответственность сторон, а также немаловажно знать основания для изменения/прекращения договора.

Важно также понимать, что договор подлежит регистрации, если он заключен, например, с 1 мая по 30 апреля следующего года, т.к. в этом случае срок составляет ровно год. Таковы разъяснения Высшего арбитражного суда.

Краткосрочный договор достаточно сделать на 1 день меньше этого периода (например, по 29 апреля).

Примечательно, что многие владельцы недвижимости стараются избежать этих «сложных» расчетов, указывая на всякий случай с запасом срок 11 месяцев.

Чем отличаются бессрочный договор аренды от срочного? Тем, что каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за определенный срок, что невозможно в случае, если срок в договоре указан.

Однако и здесь арендодатель может найти выход — предусмотреть в договоре право на отказ от его исполнения, например, за 30 дней.

В принципе, существенным условием договора аренды является предмет и размер арендной платы, т.е. этих двух моментов достаточно для того, чтобы считать договор заключенным.

Однако, если арендодатель заботится о защите своих интересов и о сохранности своего имущества, он позаботится о более детальной регламентации взаимоотношений с арендатором.

Итак, вот перечень моментов, на которые нужно обратить внимание в первую очередь:

1) Описание предмета договора должно содержаться в текстовом варианте, а если арендуется часть здания/помещения – должна быть выделена графически на плане помещения. При этом желательно сравнить конфигурацию и нумерацию комнат с исходной, подняв кадастровый/технический паспорт.

В договоре и акте желательно зафиксировать все: и напольное покрытие, и состояние стен и инженерных коммуникаций (в рассматриваемом случае это п.1.1 Договора и акт приема передачи помещения). Это пригодится в будущем при возврате помещения в конце аренды, чтобы избежать взаимных претензий между сторонами.

Примечательно, что этот совет основан на реальной ситуации, когда между арендодателем и арендатором при расторжении договора возник спор относительно несоответствия качества внутренней отделки, существовавшему при заключении договора, — арендодатель настаивал на том, что помещение передавалось с паркетом, а возвращено было с ковролином.

2) В каком виде должно быть возвращено имущество? По закону оно возвращается с учетом нормального износа. Но в договоре может быть прописано иное: помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии, причем арендатор должен сделать в нем ремонт, либо он утратит свой обеспечительный платеж.

3) Судьба улучшений. В интересах арендодателя предусмотреть, что все переделки и улучшения объекта аренды независимо от их согласования безвозмездно поступают в собственность арендодателя. Порядок фиксации их стоимости.

В рассматриваемом случае Арендодатель разработал специальный перечень, где перечислил все улучшения помещения, которые он считает неотделимыми (Приложение №6).

Некоторые из этих улучшений сложно назвать неотделимыми (например, система видеонаблюдения, которую арендатор может установить самостоятельно).

4) Жестко прописанный порядок расторжения договора, в т.ч. право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора при наступлении определенных обстоятельств, а также порядок ограничения доступа в помещение и освобождения помещения от имущества арендатора.

Примечательно, что перечень оснований для отказа от договора может существенно отличаться от предусмотренных законом.

Например, в договоре можно предусмотреть право отказа от исполнения договора Арендодателя даже за краткую задержку внесения платежа арендатором (для арендодателя можно использовать хороший пример п.6.4 прилагаемого договора).

5) Дополнительное обеспечение обязательств арендатора: страхование ответственности (п.4.3.29), обеспечительный платеж и условия его возврата (п.5.3).

6) Порядок расчета и начисления арендной платы (п.5.2 плюс приложение №1, где детально расписано, из чего она складывается).

Надеемся, что данная информация поможет арендодателям и арендаторам в лучшей степени обеспечить свои интересы при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. 

Источник: https://www.cre.ru/analytics/65336

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ.

То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется.

Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Документы для регистрации

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

  • заявление юридического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
  • документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
  • устав (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • выписка из ЕГРЮЛ не более 30 дней давности – оригинал в 1 экз.;
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации – копия – экз.;
  • свидетельство о государственной регистрации права (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • протокол или решение о создании юридического лица (копия) – 1 экз.;
  • информационное письмо Росстата (копия) – 1 экз.;
  • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем (оригинал + копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия в 2 экз.);
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
  • договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
  • акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;

Источник: https://www.fiokan.ru/algoritm-k-dejtsviyu/registriruem-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как арендодатели кидают малый бизнес

Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

Никита

серийный арендатор

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде.

Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок.

Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.

Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт.

Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах.

Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет.

Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период.

Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату.

Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение.

Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем.

Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера.

Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально.

Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается.

Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости.

Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%».

Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

  1. Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
  2. К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
  3. Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
  4. Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
  5. Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
  6. Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rental-problems/

Нужна ли государственная регистрация договора аренды автосервиса

Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней
Как арендатору продлить договор аренды. Для чего нужен обеспечительный платеж по договору аренды. Как можно установить в договоре аренды размер арендной платы. 

Вопрос: Нужна ли государственная регистрация договора аренды автосервиса, заключаемого ровно на год? Прислали договор с такой формулировкой: 1.2.

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с «01» июня 2018 года по «31» мая 2019 года.1.3.

В случае если за 30 (Тридцать) календарных дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомила другую сторону о своем желании прекратить действие настоящего договора, то срок действия договора автоматически продлевается на каждый последующий календарный год.

Ответ: Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, подлежит госрегистрации.

Не нужно регистрировать договоры аренды в трех случаях.

Стороны заключили договор аренды на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Договор аренды, который изначально заключили на срок менее одного года, стороны продлили (возобновили) на тот же срок.

Стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок.

В вашем случае срок договора 12 месяцев и такой договор нужно будет зарегистрировать либо изменить его срок на 11 месяцев и менее.

Обоснование

Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Какие договоры аренды недвижимости нужно регистрировать, а какие – нет

Нужно регистрировать заключенные на срок в один год или больше договоры аренды:

здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

помещения в здании или сооружении (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);

земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Не нужно регистрировать договоры аренды в трех случаях.

Стороны заключили договор аренды на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Договор аренды недвижимого имущества сроком с 1 января по 31 декабря того же года также нужно регистрировать, поскольку в этом случае срок договора равен одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В то же время договор аренды сроком с 1 января по 30 декабря того же года регистрировать не нужно, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 января 2014 г. по делу № А10-1571/2013).

Если стороны подписали договор аренды на срок менее одного года, но действие договора будет распространяться на ранее возникшие отношения сторон, то его также не нужно регистрировать, даже если общая продолжительность отношений сторон (фактическое пользование плюс срок договора аренды) больше года.

Такую правовую позицию содержит пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» (далее – информационное письмо № 59).

Договор аренды, который изначально заключили на срок менее одного года, стороны продлили (возобновили) на тот же срок.

Стороны часто заключают первый договор на срок в 11 месяцев, а затем неоднократно продлевают его на тот же срок. ВАС РФ разъяснил, что если стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, то отношения сторон регулирует новый договор аренды, который не нужно регистрировать (п.

 10 информационного письма № 59). Эту правовую позицию суды применяют и сейчас. См. постановления арбитражных судов Уральского округа от 15 мая 2017 г. № Ф09-1805/17 по делу № А50-19021/2016, Центрального округа от 14 декабря 2016 г. № Ф10-4873/2016 по делу № А09-15882/2015, Московского округа от 4 августа 2016 г.

№ Ф05-9465/2016 по делу № А40-46162/2015.

Стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок.

Это следует из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Он устанавливает, что договор нужно регистрировать, если он соответствует одновременно двум условиям: договор содержит срок его действия и этот срок не менее одного года.

Договор аренды на неопределенный срок ни одному из этих условий не соответствует.

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в т. ч. сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора арендыедин для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 ГК.

 договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

данные арендодателя и арендатора;

объект аренды (арендуемое имущество);

срок действия договора аренды;

цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;

условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);

возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);

условия продления (пролонгации) договора аренды;

основания расторжения договора аренды;

условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);

иные существенные условия договора.

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК).

Может ли организация сдавать коммерческую недвижимость в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя

Да, может.

Требования к договору аренды, прописанные в главе 34 ГК, не запрещают передавать нежилые помещения в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя. Арендаторомможет выступать любой дееспособный гражданин.

Тот факт, что арендованная недвижимость предназначена для коммерческих целей, в данном случае значения не имеет. Ведь для арендодателя заключение договора аренды влечет лишь обязанность предоставить имущество в пользование (ст. 606 ГК).

А само по себе заключение такого договора не свидетельствует о том, что гражданин ведет незаконную предпринимательскую деятельность (без регистрации в качестве предпринимателя).

Кроме того, статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить и после заключениядоговора аренды.

Таким образом, для арендодателя заключение договора с обычным гражданином никаких негативных правовых последствий не влечет.

Другое дело, что сам гражданин, который арендует коммерческую недвижимость, должен помнить, что без статуса ИП он не вправе использовать имущество в коммерческих целях.

За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации ему грозит административная ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП).

А если такая деятельность причинит крупный ущерб гражданам, организациям или государству – еще и уголовная ответственность (ст. 171 УК).

Может ли российская организация заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, у которого есть вид на жительство

Да, может. Гражданский кодекс не ограничивает круг арендаторов. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец.

Проблем не возникнет, если иностранец находится в России законно. В данной ситуации иностранец имеет вид на жительство. Поэтому можно смело заключить с ним договор аренды.

Если же организация оказывает услуги тем иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые пребывают в России незаконно, то ее накажут. Размер штрафа для организации составляет от 250 000 до 300 000 руб., а для ее директора – от 25 000 до 30 000 руб.

При этом оштрафуют за оказание таким лицам любых услуг, а не только за то, что предоставили им жилое помещение, как это прямо указано в пункте 3 статьи 18.9 КоАП. Ведь перечень услуг по этой норме открытый.

Поэтому передача в аренду нежилых помещений тоже попадает под этот штраф, так как относится к прочим услугам.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/260819-nujna-li-gosudarstvennaya-registratsiya-dogovora-arendy-avtoservisa

ЖурналЗаконов
Добавить комментарий