Договор с риэлтором на осмотр квартиры

Как общаться с риэлтором при аренде квартиры

Договор с риэлтором на осмотр квартиры

Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору, как агентство может обманывать, способы избежать мошенников, основные правила безопасной сделки и заключения договора.

В сегменте эконом-класса жилье снимают довольно часто, т.к. небольшое количество «счастливчиков» позволяют себе взять ипотечный кредит. Молодым парам, одиноким людям приходится довольствоваться арендой жилплощади. Именно здесь и поджидают незадачливых квартиросъемщиков различные уловки не только мошенников, но и риэлторов.

Каждому из нас приходилось снимать жилье и мы знаем, что заключать договор на оказание посреднических услуг с риэлтором нет необходимости. Однако по факту, арендатор платит комиссию за поднайм жилья, но никак не собственник. Причем размер ее, в основном, 100% от месячной оплаты за аренду.

Но мало того, что наниматель оплачивает услуги маклера, он еще может лишиться своих денег, либо снять неликвидное и дорогостоящее жилье, если встретит недобросовестного посредника, поймается на его уловки. Для исключения подобного сценария, читайте статью!

Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору

Правильно общаться с посредником при снятии жилья важно на всех этапах:

  • заключения договора на оказание услуги подбора;
  • поиска подходящих вариантов;
  • просмотре предлагаемых квартир;
  • оформления и подписания договора найма жилища.

Разговаривать с риэлтором необходимо, зная наперед, какие приемы и уловки существуют на рынке аренды жилья. Давайте с ними познакомимся!

Как общаться с риэлтором арендаторам в зависимости от ситуации

Риэлтор может работать одновременно с несколькими десятками заказчиков и вы не сможете проследить за тем, что он заключил несколько договоров найма на один объект недвижимости. после этого, как правило, маклер исчезает и не берет трубку. Здесь важно ответственно и осторожно подойти к выбору посредника. Обычно помогают рекомендации друзей.

Этап поиска квартиры по объявлению
Будьте готовы к тому, что часто объявления будут содержать фотографии «левых» квартир, т.е. не соответствовать действительности.

Чаще всего цена ниже рыночной, ремонт — шикарный. по звонку вам сообщат, что квартира сдана, но есть похожие варианты, давайте выберем.

Но по факту предлагаемые варианты будут намного хуже по состоянию, на окраинах или выше по цене, чем вам надо.

Информационные услуги агентств и риэлторов: довольно распространенная «услуга» со стороны маклеров и риэлторских агентств, состоящая в том, что вы платите полноценную комиссию или 50% от нее за предоставление номеров телефонов собственников. Номера рассылаются SMS сообщениями на ваш номер телефона, т.е. вы еще и пополняете базу маклера своим номером! Однако, довольно часто, по факту окажется, что:

  • квартира уже сдана и вас не ждут;
  • номер телефона не доступен;
  • трубку возьмет риэлтор;
  • жилье не подходит под ваши параметры.

Продажа маклером «базы собственников» очередная распространенная уловка рассчитанная на тех, кто хочет сэкономить или ограничен во времени на поиски подходящего для съема жилья. Суть с том, что вам продают доступ к некой часто обновляемой базе контактов хозяев, сдающих жилплощадь. По факту вы получите давно неактуальную информацию, поэтому сразу отсекайте эти предложения.

Осмотр квартиры
Одной из распространенных уловок при аренде квартиры, это платный показ жилья. В этом случае агента не интересует заработок при сдаче в найм, а только показ.

Часто в мошеннической схеме принимает участие хозяин жилплощади за часть комиссионных.

Если при общении с риэлторов вам предлагают подобную схему — разворачивайтесь и уходите без дальнейших разговоров!

Узнайте, как общаться с риэлтором при продаже квартиры

Вопросы риэлтору:
— Вы укажите в договоре найма фиксированную стоимость аренды за месяц на протяжении всего периода договора (11 месяцев)?
— Соседи по площадке или этажами выше и ниже, есть ли среди них маргиналы?

Вы можете задавать любые вопросы, исходя из вашего опыта и интересов и маклер обязан быстро и четко ответить на них, т.к. в его интересах получить комиссию.

Этап заключения договора
Ошибки в договоре найма довольно частая уловка. Внимательно проверяйте адрес объекта недвижимости, который планируете снять.

не стесняйтесь задержать агента и скрупулезно проверить каждую запятую, сличить данные собственника, документов на квартиру с предлагаемым к подписанию договором.

Результатом ошибки может стать ночевка в течение неопределенного времени у знакомых или на улице — помните об этом.

Договор о найме жилого помещения подписывается только между вами и собственником (-ами) жилища

При прочтении договора обратите внимание не пересдает ли риэлтор вам жилплощадь в субаренду. Довольно часто маклер, по своей деятельности находит собственников, готовых сдать в аренду жилье по цене ниже рынка.

Затем арендует его, быстро приводит в порядок и сдает в субаренду, без согласия собственников. Для вас это грозит выселением.

чтобы этого не происходило, в процессе общения с посредником сразу договоритесь, что на сделке будет присутствовать хозяин.

Еще одна уловка риэлторов это указание в договоре найма пунктов, которые позволяют выселить нанимателя раньше срока из квартиры, например:

  • выведение из строя бытовой техники или порча мебели и другого имущества;
  • просрочка оплаты за найм жилища на 3 дня;
  • нарушение «Закона о тишине» шумом и антисанитария;
  • использование сдаваемой в найм жилплощади не по назначениюи т.д.

Разнообразие таких пунктов велико, результат один — ваше досрочное выселение. Маклер и собственник часто совместно придумывают подобные пункты и действуют сообща, один подставляет вас и разыгрывает спектакль, второй ему помогает вас выдворить за нарушения. Затем они делят полученную от вас комиссию и неустойку (депозит).

Вы узнали, как общаться с риэлтором при съеме квартиры, правильно искать объявления, не поддаваться на уловки мошенников, способы обмана нанимателя.

Источник: https://www.habrealty.ru/snyat/kak-obschatsya-rieltorom-arende-kvartiry.html

Уловки риэлторов

Договор с риэлтором на осмотр квартиры

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу.

Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно.

Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Психологические приемы

Спешка и давление

При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся. Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена

Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры. Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора

Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения. Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток

Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите. Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов

Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт. Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента

Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим. Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента

Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание. Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Мошенничество

Задаток

Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе. Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора

Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы. Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия

Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя. Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

продолжение внутри…

Риэлтор Уловка Мошенники Недвижимость Текст Длиннопост

Источник: https://pikabu.ru/story/ulovki_riyeltorov_2365663

Покупка недвижимости через риелторов: право или обязанность? Покупатель не обязан заключать договор с риелтором

Договор с риэлтором на осмотр квартиры

В такой ситуации оказывались многие: пытаясь купить или снять квартиру по объявлениям, в большинстве случаев попадали к риелторам. Легально либо нет оказывающим посреднические услуги – вопрос отдельный. Сейчас о другом. Марина Ш. рекламу о продаже квартиры нашла в интернете. Позвонила, оказалось – агентство. Попросила показать жилье.

Ей ответили: мол, сперва деньги, после – смотрины. В общем, в просьбе девушке отказали, поскольку платить непонятно за что она не стала, а позже понесла жалобу в Минюст. Так поступили и минчане Олег Р. и Константин К., их истории идентичны.

Другой пример: квартиру человеку показали, но предложенные ему метры ушли вместе с его отказом заключать договор и платить агентству.

Приобретение недвижимости через риелторов – право или обязанность? Почему посредники решают, кому владелец отдаст свое имущество? Ответить на эти вопросы мы попросили начальника управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Диану Подлесскую:

– На рынке достаточно риелторских организаций, работающих добросовестно, профессионально защищающих интересы клиентов. Однако есть и обратная сторона. Граждане довольно часто спрашивают у нас о возможности покупки предлагаемой агентствами недвижимости без оформления договорных отношений.

Сразу отмечу, что организация вправе рекламировать объект только с согласия потребителя и после заключения с ним договора. По договору риелторская фирма должна, к примеру, искать покупателя, организовывать осмотры квартир потенциальными покупателями, а также – переговоры между ним и продавцом.

Причем выполнять свои обязанности фирма должна максимально качественно, предлагая товар всем без исключения заинтересованным людям, а не искать только тех клиентов, которые готовы заключить договор с самим посредником. Лишь в таком случае интересы потребителя – продавца будут защищены.

Однако фактов, когда фирмы не выполняют взятые на себя обязательства по содействию в продаже недвижимости, много, говорит специалист Минюста.

В частности, если человек перед осмотром квартиры либо после отказывается заключать договор с агентством, оно умышленно срывает сделку: покупателя вообще не допускают к осмотру или уже после него сообщают о невозможности приобретения. Вот лишь один из примеров. Николаю Ш.

квартиру-то показали, но когда он сказал, что купит ее, а заключать договор с посредником и платить ему 60 базовых не станет, клиента уведомили: «Извините, у нас есть другой покупатель».

И ведь проверка, которую провел Минюст, показала, что такой человек действительно был: он заключил договор с риелторской конторой. Выходит, что интересы одного из двух граждан были бы нарушены в любом случае.

Главный принцип в работе этих агентов – «не обманешь – не проживешь», считает мой знакомый, тоже попытавшийся купить жилье через посредническую фирму: «У них свои уловки.

Они могут продавать и плохонькое жилье с соседом-наркоманом или бабулей с десятью кошками в квартире, скрыв при этом все недостатки. Иначе агент упустит заработок.

Или, предположим, купил ты квартиру с помощью агента, а через годик туда вдруг возвращается отсидевший в колонии собственник. И что тогда?..

Нет, уж лучше самому собирать все бумаги, выяснять подноготную и напрямую заключать сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру». Другие собеседники признаются: проблема в том, что самому, промониторив сайты с недвижимостью, выйти напрямую на продавца крайне сложно. Хорошо если из 20 телефонов один будет не риелторский.

Продавать квартиру либо нет – решает не посредник, а продавец, напоминает Диана Подлесская. Но стараниями фирмы клиент порой просто не имеет возможности встретиться с другой стороной. При этом сам риелтор, не стесняясь, нередко обосновывает свой отказ якобы решением собственника.

Да только проверки почему-то говорят иное: владелец даже не знал о том, что был такой-то покупатель и что он получил отказ. Конечно, посреднику ведь куда милее иметь два договора с обеих сторон. Получается, организация не так уж честна и перед тем, кто оплачивает ей оговоренные услуги. А неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора – это уже ответственность.

Потребителям моя собеседница советует иметь в виду, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора:

– Понуждение не допускается. Договор предполагает оплату риелторских услуг потребителем. Однако ее организация вправе требовать только на основании заключенного договора. Поэтому прежде всего рекомендую внимательно знакомиться с его содержанием и тарифами.

И вот еще что: покупатель, заинтересовавшийся недвижимостью, которую предлагает посредник, не обязан заключать с ним договор. Это исключительно его право.

Если же работник риелторской организации настаивает, следует обратиться к его руководству, которое обязано обеспечить соблюдение законодательства и надлежащей работы своих подчиненных.

Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения его к ответственности. За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в Минюст и главные управления юстиции облисполкомов, Минского горисполкома.

Кроме того, сейчас Министерство юстиции совместно с заинтересованными прорабатывает предложение о том, чтобы риелторские организации имели право заключать договор только с одной из сторон сделки.

Таким образом, у посредника попросту отпадет необходимость понуждать к заключению договора на оказание своих услуг вторую сторону – потенциального покупателя.

Это не лишает права потребителя обратиться в другую риелторскую организацию.

Никто не любит проходимцев

На интернет-форумах люди дают агентствам недвижимости, скорее, негативную оценку. В пример приводят свои истории. И как ни стараются Минюст, добросовестные фирмы поднять престиж риелторской деятельности, критики меньше не становится. На этом фоне недавно вновь обсуждался вопрос об отмене лицензирования риелторских услуг.

К удовольствию клиентов на данный момент все останется, как есть. Оно и понятно: это не та сфера, где можно полагаться исключительно на добропорядочность посреднических контор.

Мы уже видели, во что выливается такая вольница: до 2006-го агентства недвижимости уже работали без лицензий, в итоге, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, пришлось вмешаться руководству страны.

Риелторам, которые не первый год заняты на рынке недвижимости, отмена лицензирования тоже не по душе. Елена Масловская, сотрудница агентства: «С отменой лицензий на рынок лавиной хлынут все кому не лень.

А это нездоровая конкуренция, еще большая дискредитация профессии, поскольку в бизнес полезут и откровенные дилетанты, и хапуги, и шарлатаны. Чем все это чревато для клиентов, объяснять не надо».Татьяна Коваленко, начальник юридического отдела группы компаний «Твоя столица»: «Мы – за любое госрегулирование в данной сфере.

Главное, чтобы оно было гибким и создавались эффективные механизмы обратной связи с бизнесом. Ныне действующая система уже сложилась. Она понятна, удобна, она работает и направлена на сдерживание «серого» рынка. Мы видим, что именно благодаря лицензированию сфера стала лучше.

Есть опасения, что с его отменой в отрасли появится очень много нелегальных посредников. Сейчас лишить лицензии могут уже за одно грубое нарушение. Это хороший сдерживающий фактор».

К слову, за рубежом деятельность риелторов регулируется и законами, и самими агентствами, не желающими допускать в свои ряды мошенников.

К примеру, в США, Канаде и Германии эту работу контролирует государство, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию.

Отсутствие криминального прошлого как обязательное условие получения спецразрешения служит еще одной гарантией надежности специалиста. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах и других странах деятельность риелторов регулируют профессиональные организации.

Саморегулируемые профсоюзы являются барьером для недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу агентом до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям, закрепив это законодательно.

Кстати

Клиент или посредник, бывает, предлагают не платить фирме, а сразу – в карман ее представителю.

От такого варианта лучше отказаться, ведь за чистоту сделки в агентстве обычно отвечает целая команда: одни проверяют «биографию» продаваемого объекта, другие делают запросы в определенные госструктуры и так далее. А за «серыми» схемами, как известно, мрачные перспективы. И случись что, винить клиент будет сам себя.

Людмила ГЛАДКАЯ, «Советская Белоруссия», 14 апреля 2017 г.

(фото – Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ)

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2017/april/23792/

Договор с агентством по недвижимости: заключать или нет?

Договор с риэлтором на осмотр квартиры

Инна Пчелянская | www.elelmiszer.hu

В сегодняшней ситуации на рынке жилья, когда большинство покупателей отложило покупку квадратных метров из-за постоянно меняющего обменного курса валют, продавцы вынуждены всё чаще обращаться за помощью в агентства недвижимости (АН). Кроме того, не секрет, что многие объекты уже давно числятся в базе данных риэлторов, поэтому, чтобы найти квартиру или дом от хозяина, покупателю нужно сильно потрудиться.

Журналисты портала «Крыша» вместе с юристом по жилищному праву Бахытом Касымбековым, президентом Объединённой ассоциации риэлторов РК Еленой Грива, гендиректором регионального АН «Контакт», Сайлаубеком Ескалиевым разобрались в перипетиях соглашений с посредниками.

Имеющиеся на сегодняшний день типовые договоры содержат наименование сторон, предмет договора, согласно которому клиент поручает, а АН за свой счёт проводит работу по поиску покупателя или объекта недвижимого имущества. В них также указывается адрес недвижимости, её стоимость, обязательство клиента перед АН по уплате вознаграждения (порядок, сроки).

В обязанности АН входит: поиск и отбор покупателей, проведение с ними переговоров, получение находящейся в открытом доступе информации об объекте недвижимости и его характеристиках (через ЦОНы, БТИ, портал egov.kz).

В свою очередь клиент обязуется: не проводить самостоятельных встреч и переговоров с продавцами и покупателями, не разглашать суммы и порядок выплаты вознаграждения АН.

Далее, согласно условию о вознаграждении и порядке расчётов, клиент АН должен дать обязательство о выплате 50 % от суммы вознаграждения (так называемый аванс) при оформлении соглашения о задатке, а оставшуюся сумму выплатить в день подписания договора купли-продажи либо иного документа об отчуждении объекта.

Что касается ответственности сторон, то при просрочке уплаты вознаграждения клиент должен выплатить АН пеню в размере 1 % от общей суммы за каждый просроченный день.

Кроме того, клиент не вправе в течение года со дня подписания договора об оказании услуг с АН совершать сделку по отчуждению недвижимости с участием лиц, доступ к которым стал возможным в результате работы агентства.

В случае нарушения данного пункта и при отсутствии уплаты вознаграждения клиент должен выплатить штраф в размере 10 % от стоимости объекта в течение трёх дней с момента предъявления претензии со стороны АН.

Следующий подраздел «Срок действия, изменение, дополнение и расторжение договора» описывает срок вступления в законную силу договора и его окончания.

При этом в случае отчуждения лицу объекта, предложенного агентством, после окончания действия соглашения или его прекращении в одностороннем порядке клиент не освобождается от выплаты вознаграждения агентству.

Здесь есть любопытный пункт: если клиент после окончания срока действия договора не расторгает его в течение трёх дней, то он автоматически продлевается на повторный срок.

Согласно условиям о порядке рассмотрения споров, все разногласия, возникающие между сторонами по соглашению или в связи с ним, должны решаться путём переговоров. При невозможности такого исхода стороны могут обратиться в суд.

Глазами юриста

Некоторые пункты представленных типовых договоров вызвали удивление и нарекания у юристов. Так, Бахыт Касымбеков считает, что договор с АН должен включать не только понятие сторон, их юридические адреса, права, обязанности, а также их обоюдную ответственность:

1. Предметом документа должен быть конечный результат работы риэлтора, подразумевающий совершение сделки по недвижимости, а не просто поиск жилья.
2.

После окончания срока действия соглашения стороны завершают гражданско-правовые отношения и никакие санкции к клиенту по его истечении применяться не должны.
3.

В договоре должен быть указан окончательный срок его действия без автоматического продления.

В целом, по мнению Бахыта Касымбекова, тексты типовых договоров достаточно сырые, не до конца доработанные, в них в одностороннем порядке ущемлены права клиентов.

По словам Елены Грива, многие агентства Алматы и Астаны идут навстречу клиентам и вносят необходимые изменения, если они не противоречат требованиям законодательства РК. По словам эксперта, алматинцев, к примеру, чаще всего не устраивают условия по выплате штрафных санкций — обычно они просят уменьшить их вполовину: с 1 до 0.5 %.

А вот по мнению Сайлаубека Ескалиева, работающего не только в Алматы, но и в регионах, заключать подобные договоры с включением полного комплекса интересов компании — право любого агентства по недвижимости, поскольку на рынке много недобросовестных клиентов. При этом, по его словам, изменение условий по просьбе клиентов происходит часто.

Однако условие о штрафных санкциях, накладываемых на нарушивших договор клиентов, — это последнее, что может изменить агентство.

— Вводя штрафы за показ или продажу объекта без ведома агентства или риэлтора, посредники пытаются защититься от недобросовестных клиентов, которые иногда договариваются о поиске объекта или покупателя с несколькими компаниями сразу, — заметил Ескалиев.

В то же время многие агентства предлагают клиентам заключать эксклюзивные договоры, которые передают АН монопольные права по продаже объекта или поиску покупателя. То есть в этом случае продавец жилья не имеет права обращаться в другие агентства.

— Эксклюзивные договоры заключаются редко, по рекомендациям бывших клиентов, так как здесь всё зависит от высокого профессионализма риэлтора.

Ведь при заключении этого соглашения посредник берёт на себя обязательство найти или продать объект за достаточно короткий срок — от 3 до 7 дней, — пояснила Елена Грива.

К слову, цена вопроса риэлторских услуг на казахстанском рынке недвижимости представлена на сегодняшний день в следующем диапазоне:
— в Алматы и Астане за продажу или покупку объекта стоимостью менее 36 млн тенге (эквивалент прежних $100 000) — 360 000 тенге, за объект дороже 36 млн — 1 % от стоимости недвижимости;
— в регионах при стоимости объекта до 7 млн — 200 000 тенге, свыше 8 млн тенге — 250 000 тенге.

Взамен продавец может рассчитывать на целый комплекс услуг.
— Это и проверка документов на готовность к продаже, и их корректировка при необходимости, полное сопровождение сделки, предоставление машины и многое другое, — пояснила Елена Грива.

Несколько советов

Тем, кто собирается воспользоваться услугами АН или риэлторов, следует:
1. Убедиться в том, что в договоре указан конечный результат работы.
Часто в соглашениях написано, что АН за свой счёт проведёт работу по поиску объекта недвижимости, максимально приближенного к требованиям клиента. Такая формулировка размывает обязанности посредников.

2. Производить оплату АН или риэлтору после завершения сделки.
То есть обязанность по 50%-й предоплате так называемого аванса лучше исключить.

3. Указывать предельный срок действия договора и не соглашаться на пролонгацию.
На совершение типовой сделки обычно требуется около одного-двух месяцев.

4. Перед подписанием договора проконсультироваться с опытным юристом.
В случае отказа АН внести изменения в договор либо в предоставлении документа для изучения его условий юристом лучше поискать другого посредника.

5. В договоре должна быть конкретизирована ответственность АН или риэлтора.
Так, срыв сделки из-за неправильно оформленных документов или последующих претензий третьих лиц может повлечь выплату клиенту АН неустойки, залога или других гарантий.

6. Ответственность клиента должна указывать конкретные нарушения с его стороны.
При этом размер материального ущерба не должен превышать размер вознаграждения, которое клиент обязался уплатить агентству.

7. В договоре должны быть чётко описаны условия расторжения договора.
Стоит позаботиться о такой возможности, когда покупатель или продавец может передумать сотрудничать с АН либо решит совершить сделку самостоятельно.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2016/dogovor-s-agentstvom-po-nedvizhimosti-zaklyuchat-ili-net

Договор на осмотр квартиры через агентство недвижимости что нужно знать

Договор с риэлтором на осмотр квартиры

Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.

  • Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
  • Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
  • Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это.

В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:

  • Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
  • Список услуг, прав и обязанностей сторон.

    Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.

  • Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
  • Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты.

Внимание

Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.

  • Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
  • Офис агентства.

Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.

  • Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР).
    • Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
    • Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
    • В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
    • После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка.

    Важно

    Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

    + По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов.

    Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

    + Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов.

    • Офис. У нормального агентства недвижимости обязательно должен быть собственный офис. И, в идеале, не один – в разных частях города, а то и в разных городах. Чем больше офисов – тем крупнее, а значит, надежнее компания.

    Но мало узнать, что офис есть, нужно его посетить. Это, во-первых, позволит пообщаться с менеджерами и сотрудниками компании, а во-вторых, можно будет посмотреть на сам офис. Если он выглядит качественно и опрятно – это тоже хороший признак.

  • Участие в организациях. Будет отлично, если агентство недвижимости активно занимается общественной деятельности. Например, является членом РГР (Российской гильдии риелторов).
  • Это неприемлемо, так как клиент может слишком сильно переплатить.

    • Запрет на прямое взаимодействие. В договоре не должно быть пунктов, которые предусматривают, что все общение между клиентом и продавцом производится через представителей агентства. Это сильно затягивает процедуру обсуждения сделки и позволяет компании вставлять свои условия, которые не устраивают ни одну из сторон.
    • Запрет на обращение в другие АН.

      Агентство не может запрещать покупателю обращаться в другие компании. Если такой запрет присутствует в договоре – это должно настораживать, вполне вероятно, что с квартирой или агентством что-то не так.

    Юрист или риэлтор?

    К кому лучше обращаться, к юристу или риелтору? Однозначно ответить на данный вопрос сложно, так как выполняются разные обязанности.

    Этап заключения договора Ошибки в договоре найма довольно частая уловка. Внимательно проверяйте адрес объекта недвижимости, который планируете снять.

    не стесняйтесь задержать агента и скрупулезно проверить каждую запятую, сличить данные собственника, документов на квартиру с предлагаемым к подписанию договором.

    Результатом ошибки может стать ночевка в течение неопределенного времени у знакомых или на улице — помните об этом.

    Договор о найме жилого помещения подписывается только между вами и собственником (-ами) жилища

    При прочтении договора обратите внимание не пересдает ли риэлтор вам жилплощадь в субаренду.
    Довольно часто маклер, по своей деятельности находит собственников, готовых сдать в аренду жилье по цене ниже рынка. Затем арендует его, быстро приводит в порядок и сдает в субаренду, без согласия собственников. Для вас это грозит выселением.

    Дело в том, что если они ведут на различные интернет-страницы, то такие страницы потом несложно отредактировать и отследить впоследствии внесенные изменения практически невозможно.

    Пример: Вместо конкретной цены за услуги в договоре сказано, что оплата производится по тарифам агентства недвижимости, размещенных на сайте, по такой-то ссылке. Клиент подписывает договор, рассчитывая, допустим, потратить на более 1000 рублей на услуги компании.

    Но уже после подписания договора тарифы резко изменяются и теперь, предположим, та же самая услуга, которая раньше стоила 1000 рублей, стала стоить 10 тысяч рублей.

    • Разница между ценой покупки и продажи.
      Некоторые недобросовестные компании включают в договор такой пункт, согласно которому разница между ценами уходит в пользу АН.
    • осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
    • осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
    • проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
    • следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
    • проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
    • подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

    Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

    В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения.

    Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

    Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

    В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится.

    Цель осмотра квартиры риэлтором не в продаже услуги, не презентации себя, а выяснение наиболее полной информации о квартире, ситуации продажи и покупки жилья взамен, сведений, которые пригодятся для дальнейшего сотрудничества с собственником.

    Просмотр квартиры риэлтором: этапы, советы

    Алгоритм

    • Заполнение анкеты объекта недвижимости (на стадии консультирования);
    • Сравниваем с аналогами по рынку недвижимости (району, городу);
    • Определяем стоимость квартиры;
    • Определяем алгоритм продажи квартиры.

    Лист осмотра квартиры надо заводить всегда и хранить, особенно, если вы работаете в своем городе на постоянной основе (не планируете переезжать), работаете на районе. Бывает так, что лист пригодится через год.

    Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

    Согласие всех собственников

    Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

    Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель.

    Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

    На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии

    Источник: https://vbf-nn.ru/dogovor-na-osmotr-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat

    ЖурналЗаконов
    Добавить комментарий